亲,政府说的你该相信吧,北海楼市涨不涨,看看政府如是说:一波开发新高潮

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楼主 2019-04-28 14:05:38
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今年上半年北海仅仅出让一幅6.1亩的住宅用地,可怜兮兮苦哈哈是也。但一进入7月,土地市场风云突变。

七月北海接二连三推出住宅用地

7月17日,银滩大道交广东南路西北角一幅24.97亩土地成功挂牌出让。起始价5120万元(205.05万元/亩),成交价14200万元(568.68万元/亩),创下了北海市商住用地有史以来最高成交价格。

7月18日,北海市地产交易中心发布2017年第5期国有建设用地使用权挂牌出让公告,拟出让位于上海路交银滩大道东南角一幅76.75亩的住宅用地,容积率≤2.0,挂牌起始价为人民币11749万元(折153.08万元/亩,楼面地价1148元/平方)。

7月20日,北海市国土局发布今年第1号“闲置土地认定书”,认定位于西南大道以北、湖南路以西一幅13500平方米(约20.25亩)的综合用地为闲置土地。按此位置所示,这块土地似乎在

7月28日,北海市地产交易中心发布今年第7期国有建设用地使用权挂牌出让公告,一口气出让5幅地块,累计面积192.69亩(其中住宅用184.68亩、文体娱乐用地8.01亩)。

11天的时间里,北海卖出了24.97亩的商住土地(1.42亿元)、收回了黄金地段的20.25亩闲置用地、挂牌出让6幅地块共269.44亩(其中住宅用地261.43亩)。

如此密集动作,少见。

估计有人第一反应就是“官方疯狂出让住宅用地,北海楼市又要迎来一轮新高潮”——但可以肯定地说,前半截说法是完全是错误的,后半截结论只能说是猜测。

北海住宅用地出让频频与拆迁安置挂钩

7月28日北海整体推出的5幅地块共192.69亩,看似价格不高(挂牌起始价才142.94亩),但竞得人“负责实施拆迁和安置村民”。

2016年北海共出让321.65亩住宅用地,但其中有201.79亩竞得人“负责实施拆迁和安置村民,负责回建区市政配套工程建设”。

2015年北海共出让277.88亩住宅用地,但其中245.85亩竞得人“负责实施拆迁和安置村民,负责项目周边市政道路工程及村民回建小区三通一平等公用设施配套工程建设”。

当一片区域房地产开发已经多年,但现在土地出让频频涉及到村庄拆迁和村民安置,那基本上可以认定:所在区域的房地产市场已经进入后期阶段。

当楼市进入后期阶段时,一级土地供应确实会渐渐趋紧。但这并不意味北海楼市就渐渐无地可用。“供地”和“用地”是两个完全不同的概念。拿官方出让的土地多少来判断楼市是否景气,现在回看起来在北海是相当不确切的。

二级土地市场对北海楼市影响极大

北海有大量的楼盘土地是来自二级市场。比如碧桂园北纬21°是二手地、大都金沙湾是二手地,恒大北海的4个项目有3个是二手地。

北海目前正在开建的楼盘项目,比如南珠大道的南珠一号(又名“锦江白鹭郡”)和书香水韵、贵阳社区的贵玉苑、茶亭路的领航家园、上海路的北部湾国际公馆…..等等,其用地都不是来自一级土地市场。如果不是工地安装了吊机、如果工地不是开始挖坑基建,很难知晓会有多少楼盘项目新现。

北海这个房地产市场有两难判断:一是很难猜测到底有多少购房人,因为以外地人为购房主力;二是很难判断到底有多少住宅用地还未开发,因为有着一个变幻莫测的二级市场。1992、1993年北海土地成片大开发,批出了N多的土地又经过N多轮的分拆、揉碎又整合,如今已经大相径庭难寻旧迹。

所以尽管最近北海密集供地,但对北海楼市实质影响并不大。不过,官方密集出让土地对于缓解北海楼市的涨价压力,市场心理效应还是相当明显的。

七月北海供地频频,巧合而已。

根据北海市房地产交易中心网站公开的数据汇总计算:5月上旬北海楼盘成交均价高达6674元/平方。但如果剔除银滩西区超贵的别墅和花园洋园、还有工业园区明显偏低的房子,楼盘成交均价只有6090元/平方。

银滩西区

银滩西区的楼盘现在正在拼命拉高北海的房价。尤其是恒大海上帝景和碧桂园更是首当其冲。5月上旬,碧桂园的迷你型别墅卖到了19505万元/平方,恒大帝景的花园洋房最高成交价达到16237元/平方。它俩的高层住宅,更是齐刷刷的直奔万元而去。

相比之下,冠山海的成交价格有点令人诧异。它这几年一直都嚷着均价8500,但今年5月上旬多数成交价格却在8000以下。

茶亭路北岸

茶亭路北岸目前主要有3个楼盘在售:候鸟湾、德利海北海和碧水半岛。

碧水半岛位置虽然偏僻了点,但房价低吸引力大,5月上旬成交比以前活跃得多。候鸟湾二期刚亮相时,报出均价6800,但实际销售时明显达不到这个价位。德利海北海这段时候虚虚实实有点捉摸不透。

上海南路

上海南路有四个典型楼盘:碧园海公馆(高赠送面积)、园辉新都(价格优势)、恒大名都(精装修)、皇家海湾公馆(养老主题)。

素以低房价扬名北海的园辉新都,5月上旬也有点坐不住了,推出的12#楼成交价格已经开始接近6000。不过也仅此1栋,其它楼栋仍然坚守4K房价。至于碧园海公馆,早已急不可耐地提价了。

皇家海湾公馆是近期北海楼市的一个缩影。5月上旬它共成交85套平均只有8576,和恒大碧桂园相比不算昂贵。但是,5月10日它成交了8套,均价达到了惊人的10095元/平方!这一波楼市热潮中,皇家海湾公馆套间率先破万元。

广东南路

广东南路如今的标杆是天赐良园。它也是今年以来涨价最为突出的北海楼盘之一。

今年以来北海楼市有一个颇为明显的现象:凡是未曾交过房的项目,涨幅更胆大。而前期已经交过房的楼盘,涨价动作反而更隐蔽一些。

老城区

今年以来经常听说北海今年房价涨得狠,其实市面5字头的房子并不少,4字头也不鲜见。比如下面这几个楼盘,还是位于老城区呢(东峰国际公寓是北海大道的楼盘,也勉强可挤入老城区的范围)。

西南大道

西南大道的房价也不是想象中的那般高。目前还没有见到突破6K的楼盘。本文所陈述的所有楼盘成交价格,都是来自于北海市房地产交易中心网站,是货真价实的购房合同平均价格。

当然,有人会质疑:为什么到售楼中心却没这个价格了?

其实,买房子也是买东西,一是运气,二是侃价。哟,漂亮的置业顾问送几棵菠菜就阵亡了?拉不下面子就只能当冤大头呗。

金海岸大道和城东(高德方向)

金海岸大道中间的楼盘(以万泉城和森海豪庭为代表),在北海楼市历来都有一种小资的情调。而城东(高德方向)绝对是现实主义的柴米油盐酱醋茶。不过,在今年5月上旬这个时节,这两个地方的楼盘成交均价并没有明显的上涨:

其它区域

作为北海中式楼盘的经典,中安止泊园今年5月上旬的成交均价低得很是意外,居然是4字头。

而中信国安北海第一城,本以为它的房价也应该高涨,但真没料到它的实际成交价格只在5K6K之间:

由此看来今年北海房价在相当大的程度上,或许是因为高端或中高端楼盘的拼命拉动而带动上涨。

另外,网上也频频传言称北海楼盘“有价无市”。但从上述项目的成交量来说根本就是“有价更有市”:

a. 5月上旬(10天时间)北海市房地产交易中心网站公布的成交均价,就涉及37个楼盘869套住宅8.15万平方米。

b. 不知道您留意到没有,有不少楼盘甚至大牌楼盘并没有出现在本文的各种表格当中。比如恒大御景半岛、壹海江山等等。这是因为交易中心并没能全部公开所有楼盘成交记录。我们现在能够见到的,仅是部分数据而已。

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